Bisnis.com, JAKARTA — Konsultan properti Colliers Indonesia mengungkapkan bisnis pusat ritel atau mal kelas atas mencatatkan kinerja moncer sepanjang kuartal I/2026. Hal itu tecermin dari tingginya tingkat keterisian suplai yang ada.

Meski demikian, terdapat kesenjangan performa yang kian lebar. Tren positif mal kelas atas tercatat tidak diikuti dengan peningkatan okupansi mal di segmen kelas menengah bawah.

Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan okupansi mal kelas atas pada Kuartal I/2026 telah menyentuh level 90%. Sebaliknya, mal segmen menengah bawah masih tertahan pada angka okupansi sekitar 58%.

"Kami lihat memang kelas atas itu waiting list-nya panjang, okupansinya sekitar 90%. Sementara mal kelas menengah bawah sekitar 58%, jadi memang belum terlalu pulih," ujar Ferry dalam paparan risetnya dikutip Kamis (16/4/2026).

Ferry menyebut kuatnya permintaan di segmen premium didorong oleh ekspansi agresif tenan sektor food & beverage (F&B) dan lifestyle. Kondisi ini membuat pemilik mal premium memiliki posisi tawar tinggi untuk mempertahankan tarif sewa di level maksimal.

Ferry berpandangan masalah utama lesunya mal kelas menengah berada di kondisi trafik pengunjung yang meningkat secara umum, tetapi belum sepenuhnya terkonversi menjadi nilai transaksi.

Tak hanya itu, terdapat pergeseran perilaku konsumen, terutama Gen Z yang saat ini membuat sektor fashion tertekan akibat persaingan ketat dengan platform daring.

Mengacu pada paparan yang disampaikan, total pasokan mal baru mencapai 63.000 meter persegi (m2) hingga 2029. Sementara itu, area Bodetabek diproyeksi bakal kebanjiran pasokan baru mencapai 91.000 m2.

Di tengah pertumbuhan pasokan, pengelola menghadapi tantangan berupa kenaikan biaya operasional yang signifikan. Kondisi ini terjadi meski harga sewa masih bergerak naik pada level yang moderat.

Ke depan, pasar ritel diprediksi memasuki fase penyesuaian yang lebih realistis dan efisien. Fokus pengelola kini bergeser pada penciptaan ekosistem belanja yang berkelanjutan guna menghadapi selektivitas daya beli masyarakat.

"Kami lihat di beberapa mal memang sudah memulai merenovasi, hal ini diharapkan mendorong kinerja mal ke depannya," pungkasnya.

JAKARTA, KOMPAS.com - Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia, Ferry Salanto mengatakan bahwa Rusia menjadi salah satu negara yang cukup dominan membangun properti, terutama di Bali.

“Kalau investor yang membangun itu, sekarang yang banyak itu memang Rusia sih. Kita lihat memang kenyataan di lapangan seperti itu,” ungkap Ferry secara virtual, Rabu (7/1/12026).

Hal ini menunjukkan, meskipun Bali menghadapi dinamika jumlah wisatawan yang turun, namun Bali masih menjadi tujuan investasi asing.

Wisatawan Rusia pilih sewa apartemen di Bali

Sementara itu, menurut Research Executive Departemen Riset Colliers Indonesia, Saskia Ananda, wisatawan yang menyewa apartemen di Bali, kebanyakan adalah warga Australia, Singapura, dan juga Rusia.

“Kebanyakan masih dari Australia. Tapi kalau dari sisi pembelian unit, cukup banyak juga dari Singapura, selain Australia dan Rusia,” timpal Saskia.

Menurutnya, kedekatan geografis dan pola kerja jarak jauh atau digital nomad membuat Bali tetap menarik bagi warga Singapura dan Australia.

“Karena mereka memang sudah banyak di Bali dan juga biasanya karena Singapura dekat, jadi mereka sistemnya karena memang digital nomad, mereka untuk melaksanakan pekerjaannya dari Bali,” ungkap Saskia.

Hadirnya villa baru gerus okupansi hotel di Bali?

Sebelumnya, Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) mencatat, okupansi hotel di Bali selama periode Nataru mengalami penurunan hingga sekitar 30 persen.

Hal serupa juga disampaikan oleh Pemerintah Provinsi Bali yang menyoroti penurunan kunjungan wisatawan domestik (wisdom) sepanjang 2025.

Gubernur Bali I Wayan Koster mengakui bahwa jumlah wisatawan domestik yang datang ke Pulau Dewata belum mampu menyamai capaian tahun sebelumnya.

Pada 2024, kunjungan wisatawan domestik tercatat mencapai 10,1 juta orang, sementara hingga 26 Desember 2025 baru menyentuh sekitar 9,2 juta orang.

Adapun hingga 31 Desember 2025, diperkirakan jumlah kunjungan wisdom menjadi 9,4 juta. Sehingga kira-kira menurun sekitar 600.000 sampai 700.000.

Menurut Saskia, hadirnya vila-vila baru yang menawarkan harga yang lebih kompetitif dengan fasilitas yang tidak kalah menarik dibandingkan hotel adalah penyebab turunya tingkat okupansi hotel. Hal ini mendorong wisatawan, baik domestik maupun mancanegara, untuk beralih menginap di vila.

“Harga-harga yang ditawarkan oleh vila-vila itu lebih menarik, lebih kompetitif dibandingkan hotel. Kemudian dengan fasilitas yang diberikan oleh vila-vila tersebut juga gak kalah dengan hotel,” kata Saskia.

“Nah itu kemungkinan bisa jadi kenapa okupansinya berkurang itu dari situ, mereka (wisatawan) memilih untuk stay di vila,” tegas Saskia.