Bisnis.com, JAKARTA — Proses pengurusan sertifikat tanah dari AJB menjadi SHM masih menjadi salah satu isu penting dalam transaksi properti.

Banyak masyarakat beranggapan bahwa Akta Jual Beli (AJB) sudah menjadi bukti kepemilikan tanah, padahal AJB hanyalah bukti terjadinya transaksi. Untuk mendapatkan kepastian hukum atas tanah, pemilik wajib mengurus peningkatan dokumen dari AJB menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Perbedaan AJB dan SHM

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang membuktikan telah terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan. AJB dibuat dan disahkan oleh Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen ini berfungsi sebagai dasar untuk mengajukan balik nama dan penerbitan sertifikat di BPN.

Sementara Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan atas tanah yang paling kuat dan lengkap yang diakui negara. Dokumen ini diterbitkan oleh BPN setelah seluruh data fisik dan yuridis diverifikasi.

Syarat Mengurus AJB Menjadi SHM

Mengacu pada ketentuan Kementerian ATR/BPN yang dikutip pada Kamis (11/12/2025), berikut dokumen yang perlu disiapkan.

⦁ Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani.

⦁ Surat kuasa apabila proses dikuasakan.

⦁ Fotokopi KTP dan KK pemohon, dicocokkan oleh petugas loket.

⦁ Fotokopi akta pendirian badan hukum (jika pemohon berbadan hukum).

⦁ Sertifikat tanah asli.

⦁ AJB dari PPAT.

⦁ Fotokopi KTP para pihak (penjual & pembeli).

⦁ Izin pemindahan hak bila diwajibkan pada sertifikat.

⦁ Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan.

⦁ Bukti bayar BPHTB dan bukti setoran uang pemasukan.

⦁ Surat keterangan identitas diri & pernyataan tanah tidak sengketa.

⦁ Pernyataan tanah/bangunan dikuasai secara fisik.

⦁ Bukti SSB (BPHTB) dan SSP/PPH bila nilai perolehan tanah lebih dari Rp60 juta

Lama Proses Pembuatan SHM

Berdasarkan ketentuan BPN, waktu penyelesaian pengurusan AJB menjadi SHM adalah lima hari kerja, terhitung sejak berkas dinyatakan lengkap di loket pelayanan.

Biaya Mengurus AJB Menjadi SHM

Biaya dihitung berdasarkan nilai tanah yang tercantum di BPN dengan rumus:

Rumus:

(Nlai tanah per m² × Luas tanah) : 1.000

Catatan: biaya layanan PPAT, materai, atau administrasi lain dapat berbeda sesuai kondisi lapangan. (Angela Keraf)