Bisnis.com, JAKARTA - Selama bertahun-tahun, kebijakan perumahan di Indonesia terlalu berfokus pada pembangunan rumah tapak di pinggiran kota.

Model ini memang terlihat menjawab kebutuhan kepemilikan rumah, tetapi sering kali gagal menghadirkan kualitas hidup yang baik bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Banyak warga akhirnya memiliki rumah murah namun harus menghadapi perjalanan panjang menuju tempat kerja, biaya transportasi tinggi, hingga keterbatasan akses pendidikan dan layanan kesehatan.

Dalam konteks itu, ide Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait untuk memperkuat pengembangan rumah susun subsidi sebenarnya merupakan langkah yang cukup visioner.

Pemerintah mulai melihat bahwa keterbatasan lahan perkotaan tidak lagi memungkinkan Indonesia terus bergantung pada pola rumah horizontal. Kota-kota besar seperti Jakarta, Bekasi, Surabaya, hingga Medan membutuhkan model hunian vertikal yang lebih efisien dan dekat pusat aktivitas ekonomi.

Menteri PKP beberapa kali menegaskan bahwa rumah susun subsidi harus menjadi solusi hunian perkotaan masa depan, terutama di kawasan strategis dan dekat transportasi publik.

Gagasan ini sejalan dengan teori compact city dalam perencanaan kota yang menekankan pentingnya kota padat, terintegrasi, dan efisien dalam penggunaan lahan. Dalam teori ini, hunian vertikal dianggap mampu mengurangi urban sprawl atau perluasan kota yang tidak terkendali.

Konsep tersebut sebenarnya bukan hal baru di dunia.

Singapura menjadi contoh paling sukses melalui program Housing and Development Board (HDB). Pemerintah Singapura membangun apartemen subsidi yang terhubung dengan sekolah, pusat kesehatan, transportasi massal, dan ruang publik. Hasilnya, lebih dari 80 persen penduduk tinggal di hunian HDB dengan kualitas hidup relatif baik. Model ini berhasil karena negara tidak hanya membangun gedung, tetapi juga membangun ekosistem perkotaan.

Hal yang sama diterapkan di South Korea dan Japan. Di Seoul maupun Tokyo, hunian vertikal dikembangkan dekat pusat transportasi sehingga masyarakat dapat hidup lebih efisien tanpa ketergantungan tinggi terhadap kendaraan pribadi. Konsep ini dikenal sebagai Transit Oriented Development (TOD), yaitu pembangunan kawasan berbasis transportasi publik.

Teori TOD juga mulai banyak dibahas dalam penelitian di Indonesia. Penelitian tentang pengembangan rumah susun berbasis TOD di Makassar menyebut bahwa rumah susun yang tidak terintegrasi transportasi publik justru menciptakan biaya tambahan dan ketidakefisienan bagi penghuni (Firdaus, Wunas, dan Arifin dalam Jurnal Wilayah & Kota Maritim, 2019).

Secara teori kebijakan publik, pemerintah memang memiliki peran penting dalam penyediaan rumah untuk kelompok berpenghasilan rendah. Dalam jurnal Pendekatan dan Pemecahan Masalah Implementasi Kebijakan Subsidi Perumahan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, disebutkan bahwa subsidi perumahan merupakan instrumen negara untuk menjamin akses masyarakat terhadap hunian layak, terutama ketika mekanisme pasar gagal menjangkau kelompok miskin (Simbolon, Rusli, dan Candradewini, 2023).

Namun, keberhasilan rumah susun subsidi bukan sesuatu yang otomatis terjadi. Banyak negara juga mengalami kegagalan besar ketika pembangunan hunian vertikal dilakukan tanpa perencanaan sosial, ekonomi, dan tata kelola yang matang.

Salah satu contoh paling terkenal adalah proyek Pruitt-Igoe di St. Louis, Amerika Serikat. Kompleks apartemen subsidi yang dibangun pada 1950-an itu awalnya dipuji sebagai simbol modernisasi perumahan publik. Namun hanya dalam waktu kurang dari dua dekade, kawasan tersebut berubah menjadi pusat kriminalitas, kemiskinan, dan kerusakan sosial.

Buruknya pengelolaan, segregasi sosial, minimnya lapangan kerja, serta kurangnya perawatan membuat proyek ini akhirnya dihancurkan pada tahun 1972. Banyak akademisi bahkan menjadikan runtuhnya Pruitt-Igoe sebagai simbol kegagalan kebijakan perumahan publik modernis di Amerika (Bristol, Journal of Architectural Education, 1991).

Kegagalan serupa juga pernah terjadi di Prancis melalui pembangunan kawasan banlieue atau apartemen sosial berskala besar di pinggiran Paris. Pemerintah Prancis pada dekade 1960–1970 membangun hunian vertikal murah untuk kelompok pekerja dan migran. Namun karena lokasi terisolasi, minim integrasi ekonomi, dan lemahnya fasilitas sosial, banyak kawasan tersebut berkembang menjadi wilayah dengan tingkat pengangguran dan konflik sosial tinggi.

Kerusuhan besar di pinggiran Paris tahun 2005 bahkan banyak dikaitkan dengan kegagalan integrasi sosial dalam kebijakan perumahan publik (Wacquant, Urban Outcasts, 2008).

Di Inggris, sejumlah proyek council housing berbentuk apartemen tinggi juga menuai kritik. Kompleks hunian vertikal seperti Robin Hood Gardens di London awalnya dianggap solusi modern untuk pekerja kota.

Namun dalam praktiknya, desain yang buruk, lemahnya pemeliharaan, dan meningkatnya segregasi sosial membuat kawasan tersebut mengalami penurunan kualitas hidup dan akhirnya dibongkar sebagian pada akhir 2010-an. Penelitian Alice Coleman dalam buku Utopia on Trial bahkan menyebut desain apartemen bertingkat tanpa pengawasan sosial yang baik berkontribusi terhadap meningkatnya vandalisme dan kriminalitas.

Contoh lain datang dari China. Dalam upaya urbanisasi besar-besaran, pemerintah membangun jutaan unit apartemen bersubsidi. Tetapi di sejumlah kota muncul fenomena ghost apartment atau apartemen kosong karena lokasi terlalu jauh dari pusat ekonomi dan tidak sesuai kebutuhan masyarakat.

Penelitian dalam International Journal of Housing Policy menyebut bahwa banyak proyek perumahan publik di China gagal dihuni optimal karena pembangunan lebih berorientasi target fisik dibanding kualitas keterhubungan kota (Chen, 2020).

Kegagalan-kegagalan tersebut memberi pelajaran penting bagi Indonesia bahwa rumah susun subsidi tidak boleh hanya dipandang sebagai proyek konstruksi. Jika pemerintah hanya mengejar angka pembangunan unit tanpa memperhatikan kualitas hidup penghuni, maka rusun dapat berubah menjadi “kantong kemiskinan vertikal”.

Masalah ini sebenarnya sudah diperingatkan dalam berbagai penelitian Indonesia. Kajian Sistem Pengelolaan Bangunan Rumah Susun Sederhana menyebut bahwa rumah susun yang tidak dikelola baik hanya akan “memindahkan kekumuhan horizontal menjadi kekumuhan vertikal” (Sukmajati, Hardi, dan Muladi, 2013).

Karena itu, Indonesia perlu belajar bukan hanya dari keberhasilan Singapura atau Jepang, tetapi juga dari kegagalan Amerika Serikat, Prancis, dan beberapa negara lain. Ada beberapa syarat utama agar rumah susun subsidi berhasil.

Pertama, lokasi harus dekat pusat aktivitas ekonomi dan transportasi publik. Kedua, pengelolaan gedung harus profesional dan berkelanjutan. Ketiga, fasilitas sosial seperti sekolah, ruang terbuka, pusat kesehatan, dan keamanan harus tersedia. Keempat, penghuni tidak boleh tersegregasi secara sosial sehingga rumah susun berubah menjadi simbol kemiskinan baru.

Dalam perspektif yang lebih luas, rumah bukan sekadar bangunan. Rumah adalah instrumen keadilan sosial. Pemikiran David Madden dan Peter Marcuse dalam buku In Defense of Housing menegaskan bahwa rumah tidak boleh hanya dipandang sebagai komoditas ekonomi, tetapi juga hak dasar warga negara.

Karena itu, ide rumah susun subsidi dari Kementerian PKP sebenarnya bisa menjadi titik balik kebijakan perumahan nasional.

Indonesia memiliki kesempatan untuk keluar dari paradigma lama yang terlalu bergantung pada rumah tapak murah di pinggiran kota. Tetapi keberhasilannya akan sangat ditentukan oleh keberanian pemerintah menjalankan reformasi besar, yakni integrasi dengan transportasi publik, penyediaan fasilitas sosial, tata kelola profesional, dan keberpihakan nyata pada masyarakat berpenghasilan rendah.

Jika hanya mengejar jumlah unit, rumah susun subsidi berpotensi gagal. Namun jika dibangun sebagai bagian dari strategi kota modern yang inklusif, program ini bisa menjadi fondasi baru perumahan perkotaan Indonesia di masa depan.