Bisnis.com, JAKARTA — Bisnis kawasan industri diproyeksi bakal terkerek seiring dengan masifnya pengembangan area pergudangan modern. Ceruk pasar logistik yang kian gemuk diprediksi bakal menjadi katalis utama bagi para pengembang kawasan industri.

Konsultan properti Colliers Indonesia mencatat rata-rata okupansi gudang logistik di Jabodetabek menyentuh angka 95,8% pada kuartal I/2026. Seiring hal itu, sektor properti logistik kini menyandang status sebagai subsektor paling agresif.

Head Research Colliers Indonesia Ferry Salanto menjelaskan tren tersebut didorong oleh adanya lonjakan permintaan dari industri e-commerce dan third-party logistics (3PL) yang tidak dibarengi dengan ketersediaan pasok baru.

"Gudang hampir penuh, tingkat hunian rata-rata menembus 95,8%. Kemudian pasoknya terbatas, sedangkan permintaan terus naik," ujar Ferry dalam risetnya dikutip Kamis (16/4/2026).

Secara spasial, koridor Barat mencatatkan okupansi paling fantastis yakni sebesar 98%, disusul koridor Selatan dengan 96%, dan koridor Utara yang melampaui level 90%.

Ferry menyoroti lonjakan tingkat keterisian juga terjadi di koridor Timur Jakarta seperti Bekasi hingga Karawang yang merangkak naik dari 95% pada 2019 menuju titik jenuh mendekati 100% pada tahun ini.

Meski tergolong telah padat, wilayah Timur diproyeksi tetap mendominasi pasokan dengan total tambahan mencapai 644.261 meter persegi (m2) hingga 2029 mendatang.

Lebih lanjut, kondisi keterbatasan pasokan ini praktis menjaga stabilitas harga sewa dengan pertumbuhan konsisten di angka 2% per tahun.

Tak berhenti sampai disitu, Ferry menjelaskan pertumbuhan nilai transaksi e-commerce yang diproyeksi tembus US$76,6 miliar pada 2029, serta kemunculan sektor kendaraan listrik (EV), menjadi mesin utama penggerak pasar ini.

Geliat Ekspansi Pacu Bisnis Kawasan Industri

Geliat bisnis gudang modern ini pun direspons cepat oleh sejumlah pengembang. Salah satunya, PT Astra Property yang baru saja menuntaskan akuisisi 83,67% saham PT Mega Manunggal Property Tbk. (MMLP) senilai Rp3,3 triliun melalui entitas usahanya, PT Saka Industrial Arjaya (SIA).

Asal tahu saja, MMLP merupakan perusahaan properti dan real estate yang berfokus pada pengembangan dan penyewaan gudang logistik modern.

Presiden Direktur Astra Property, Wibowo Muljono menyebut usai mengakuisisi MMLP pada September 2025, pihaknya tercatat memiliki 5 land bank tambahan seluas 64 hektare. Di mana, lahan tersebut akan menjadi prioritas pengembangan proyek ke depan.

"Barang yang kita punya saja itu masih banyak. Seperti MMLP lah, itu ada land bank 5 bidang di sana. Jadi dari situ saja yang akan kita develop," ungkap Wibowo saat ditemui di Menara Astra, Rabu (30/10/2025).

Wibowo memaparkan bahwa saat ini seluruh aset pergudangan milik perseroan di Cikarang telah terisi penuh oleh para penyewa dari sektor industri otomotif.

Status tingkat keterisian penuh ini menjadi bukti nyata bahwa permintaan ruang logistik modern di pusat industri tetap solid meski di tengah dinamika ekonomi global.

Meski permintaan tinggi, Astra Property memilih bersikap hati-hati dalam melakukan ekspansi fisik bangunan dengan menunggu kepastian minat dari calon penyewa.

"Pengembangan land bank menunggu ada yang mau. Kalau untuk membangun kita tidak ada masalah, kita bisa bangun sebanyak mungkin," jelasnya.

Adapun saat ini, MMLP tercatat mengoperasikan 13 gudang strategis di Jabodetabek dan Surabaya dengan total area sewa bersih mencapai 546.000 meter persegi.

Seiring dengan geliat bisnis pergudangan tersebut, CBRE Indonesia memproyeksikan bisnis kawasan industri bakal ikut moncer setidaknya hingga delapan tahun ke depan.

Head of Industrial & Logistics Services CBRE Indonesia Ivana Susilo menyatakan bahwa pertumbuhan sektor logistik saat ini masih berada dalam fase yang sangat kuat. Hal itu tercermin dari tingginya tingkat okupansi.

"Sebenarnya kalau ditanya [sampai kapan proyeksi pertumbuhannya], kan biasanya kita lihat oh mungkin cuma 5 tahun ke depan gitu. Tapi ini udah 8 tahun lagi, masih sangat-sangat strong gitu, bahkan tidak mengalami perlambatan pertumbuhan," kata Ivana.

Dari sisi investasi, Ivana mencatat tingkat pengembalian modal atau yield dari bisnis gudang logistik jauh lebih menarik dibandingkan sektor perkantoran.

Saat ini, yield pergudangan berada di kisaran 7,5% hingga 9%, sebuah angka yang memicu sentimen sangat bullish di kalangan pelaku pasar.

"Karena kalau kita ngomong yield-nya masih 7,5% sampai 9%, dan dari sisi demand kami lihat tadi okupansi 95% bahkan lebih dari 95%. Dan ini juga supported by sentiment among the players itu sangat-sangat bullish," jelasnya.

Sementara hingga akhir 2025, CBRE mencatat total serapan ruang pergudangan modern di wilayah Jabodetabek tercatat telah mencapai 293.000 meter persegi. Sedangkan, total stok mencapai 3,3 juta meter persegi di Jabodetabek, bisnis pergudangan kini menjadi tulang punggung baru bagi kelangsungan kawasan industri nasional.

Bisnis.com, JAKARTA — Sektor properti logistik mencatatkan performa paling agresif dibandingkan subsektor properti lainnya pada awal tahun ini. Pasok yang terbatas di tengah lonjakan permintaan dari industri e-commerce dan logistik pihak ketiga (3PL) mengerek tingkat hunian ke level tinggi.

Berdasarkan data Colliers Indonesia, rata-rata okupansi gudang logistik di Jabodetabek kini telah menembus angka 95,8% pada kuartal I/2026. Kondisi ini membuat ruang kosong di pasar semakin langka, terutama pada koridor-koridor industri utama yang menjadi incaran investor.

"Gudang hampir penuh, tingkat hunian rata-rata menembus 95,8%. Kemudian pasoknya terbatas, sedangkan permintaan terus naik," kata Ferry dalam Konferensi Pers dikutip Kamis (9/4/2026).

Dalam rinciannya, okupansi koridor Selatan telah menembus angka 96% pada Kuartal I/2026. Sementara itu, Koridor Barat mencatatkan okupansi 98% dan Koridor Utara berada di level lebih dari 90%.

"Nah dari tingkat hunian disini data menunjukkan bahwa tingkat hunian di koridor Timur Jakarta seperti Bekasi hingga Karawang itu naik dari 95% di tahun 2019 dan hampir menyentuh 100% di tahun 2026," ujarnya.

Dari sisi potensi pasokan baru, koridor Timur Jakarta yang masih menjadi area paling dominan dengan total pasokan baru mencapai 644.261 m2 pada 2029. Sementara itu, sepanjang tahun ini area gudang logistik di koridor Timur Jakarta telah mencapai 2,2 juta m2.

Sementara itu, wilayah lain seperti koridor Selatan Jakarta mencakup Cibinong hingga Bogor diproyeksi akan mendapat tambahan suplai 80.000 meter persegi, disusul koridor Barat Jakarta sebesar 22.000 meter persegi hingga 2029.

"Seiring dengan keterbatasan pasok, harga sewa juga relatif stabil dengan pertumbuhan yang konsisten sekitar 2% pertahunnya. Jadi kalau kita lihat, secara wilayah Timur Jakarta itu memang yang paling dominan. Artinya Bekasi dan Karawang itu makin padat," imbuhnya.

Pendorong utama masifnya penyerapan ini adalah pertumbuhan nilai transaksi e-commerce yang diproyeksi terus menanjak dari US$56,8 miliar pada 2025 menjadi US$76,6 miliar pada 2029.

Selain itu, munculnya sektor baru seperti kendaraan listrik (EV) dan energi terbarukan turut memperkuat fondasi pasar logistik jangka panjang.