Bisnis.com, JAKARTA — Ketidakpastian ekonomiglobal dan perlambatan daya beli yang masih membayangi pasar properti nasional, ternyata belum menggoyahkan minat pengembang menggarap segmen hunian super premium. Sebaliknya, sejumlah pengembang justru mulai membidik pasar ultra high net worth (UHNW) yang dinilai lebih tahan terhadap gejolak ekonomi dan memiliki kebutuhan hunian yang semakin spesifik.

Fenomena tersebut terlihat dari peluncuran Island Villa di NavaPark BSD City. Peluncuran Island Villa menandai langkah pengembang NavaPark untuk masuk ke pasar hunian ultra-premium, setelah sebelumnya sukses mengembangkan sejumlah produk residensial kelas atas di kawasan yang sama.

Head of Marketing & Business Development NavaPark Wanto Ngali mengatakan, perusahaan mulai menggarap pasar high-end sejak 2020 dan mendapat respons positif dari pasar. Tak ayal, perusahaan lantas melangkah ke segmen yang lebih eksklusif.

"Kami mencoba masuk ke pasar yang bisa dibilang blue ocean, yaitu pasar yang sangat niche dan sangat kecil, yakni ultra high net worth," ujarnya dalam peluncuran Island Villa di Kawasan BSD City, Tangerang, Rabu (3/6/2026).

Wanto menjelaskan, kelompok UHNW di Indonesia diperkirakan hanya mencakup sekitar 0,005% dari populasi. Meski jumlahnya sangat terbatas, kelompok tersebut memiliki ekspektasi yang jauh lebih tinggi dibandingkan segmen pembeli properti pada umumnya.

Oleh karena itu, Island Villa hadir dan dirancang sebagai produk yang tidak mudah direplikasi. NavaPark mengusung konsep "living in a green ocean" dengan menghadirkan kawasan hunian yang berada di tengah area botani seluas 10 hektare pada proyek terbaru ini.

Menurutnya, konsep utama yang ditawarkan bukan sekadar rumah mewah, melainkan pengalaman hidup yang menyatu dengan alam. "Produk ini kami buat sebagai one of a kind. Sesuatu yang unik, tidak bisa direplikasi dan tidak bisa diproduksi kembali," katanya.

Wanto menegaskan, pengembangan Island Villa juga merupakan eksperimen sekaligus langkah berani bagi pengembang yakni Sinar Mas Land bersama Hongkong Land, karena membutuhkan investasi yang besar dengan tingkat kepadatan yang sangat rendah.

Selain menjual rumah, Wanto menyebut Island Villa juga menawarkan nilai emosional dan simbol pencapaian bagi para pemiliknya. Menurutnya, konsumen UHNW tidak hanya membeli properti, tetapi juga lingkungan eksklusif yang dihuni kalangan dengan profil serupa.

"Ini bukan sekadar produk. Ada emotional bonding yang kami bangun. Bagi segmen ini, rumah juga menjadi simbol pencapaian dan representasi kesuksesan," katanya.

Dari sisi pasar, Wanto mengakui masih banyak pihak yang meragukan kemampuan kawasan Serpong untuk menyerap hunian dengan harga di atas Rp100 miliar. Namun, menurut dia, permintaan dari kalangan berdaya beli tinggi justru terus berkembang.

Dia menyebut, sebagian besar pembeli berasal dari Jakarta dan kawasan sekitarnya yang mencari hunian lebih luas dengan lingkungan hijau. Selain itu, banyak pembeli merupakan pelanggan lama NavaPark yang melakukan upgrade rumah seiring perkembangan bisnis mereka.

"Kami melihat banyak repeat order. Mereka sebelumnya membeli produk NavaPark, lalu seiring pertumbuhan bisnis dan kekayaan mereka, mereka mencari rumah yang lebih besar dan lebih eksklusif," tuturnya.

Wanto menambahkan, sebagian pembeli juga merupakan individu yang telah memiliki properti di luar negeri seperti Singapura sehingga relatif terbiasa dengan harga hunian premium.

Meski nilai tukar rupiah sempat berfluktuasi dalam beberapa waktu terakhir, dia memastikan kondisi tersebut tidak banyak memengaruhi keputusan pembelian segmen UHNW. "Pasar ini sudah memiliki bujet untuk rumah yang mereka inginkan. Jadi bukan karena rupiah melemah lalu mereka membatalkan pembelian. Mereka mencari produk yang sesuai ekspektasi," tuturnya.

Bahkan, lanjut Wanto, sebelum peresmian dilakukan, respons pasar terhadap Island Villa disebut cukup kuat. Dari 12 unit tahap awal yang dipasarkan, sebanyak enam unit telah terjual dalam waktu sekitar tiga pekan.

Adapun Island Villa dikembangkan di atas lahan sekitar 8 hektare dengan total 35 unit yang terdiri atas 30 unit tipe premium dan lima unit tipe signature. Dari sisi produk, Island Villa menawarkan dua tipe hunian.

Tipe premium dibangun di atas lahan sekitar 1.000 meter persegi dengan luas bangunan mencapai 929 meter persegi, sementara tipe signature berdiri di atas lahan sekitar 1.500 meter persegi dengan enam kamar tidur dan berbagai ruang multifungsi.

Tangguh

CEO Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan, pasar hunian untuk kelompok UHNW akan tetap bertahan dalam beberapa tahun ke depan meskipun porsinya sangat kecil dibandingkan keseluruhan pasar properti nasional.

"Pasar kaum ultra kaya ini tidak akan hilang meskipun jumlahnya sangat sedikit, hanya berkisar di bawah 0,01 persen," ujarnya kepada Bisnis, Rabu (3/6/2026).

Menurut Ali, kemunculan proyek-proyek hunian ultra-premium belakangan ini tidak selalu mencerminkan bertambahnya jumlah individu UHNW di Indonesia. Namun, pengembang melihat segmen tersebut sebagai ceruk pasar yang masih relatif terbuka dan belum banyak digarap. "Ini merupakan niche market yang diambil developer karena belum banyak yang masuk ke segmen ini," katanya.

Dia menilai potensi pasar tetap tersedia, terutama di kawasan elite dan wilayah yang berkembang pesat. Meskipun sangat terbatas, kelompok konsumen ini memiliki daya beli tinggi dan karakteristik yang berbeda dengan pembeli rumah pada umumnya.

Ali menjelaskan bahwa lokasi strategis, privasi, serta fasilitas eksklusif menjadi faktor utama yang dipertimbangkan kelompok UHNW dalam memilih hunian. Bahkan, pada segmen tertentu, harga yang semakin tinggi justru menjadi daya tarik tersendiri selama didukung keunikan produk dan eksklusivitas.

"Golongan ini semakin mahal semakin dicari dengan keunggulan lokasi, privasi serta fasilitas yang umumnya eksklusif," ujarnya.

Di tengah tingginya suku bunga global dan ketidakpastian ekonomi, properti super premium juga masih dianggap menarik bagi kalangan ultra kaya. Menurut Ali, kelompok tersebut relatif tidak terlalu terdampak oleh kondisi ekonomi karena memiliki portofolio investasi yang beragam.

"Naiknya USD malah akan membuat keuntungan bertambah,” katanya.

Produk Pencitraan .....

Privasi dan Eksklusivitas

Senada, Head of Research and Consulting CBRE Indonesia Anton Sitorus mengatakan, pasar hunian premium untuk kalangan atas di Indonesia masih cukup baik, terutama karena jumlah individu dengan kekayaan tinggi di Indonesia terus bertambah seiring besarnya skala ekonomi nasional.

Menurutnya, Indonesia memiliki basis kelompok kaya yang cukup besar dibandingkan negara-negara lain di kawasan. Namun, karakteristik pembeli di level ultra kaya berbeda dengan konsumen properti premium pada umumnya.

"Kalau sudah masuk kategori ultra high net worth individual, mereka biasanya bukan lagi membeli rumah dari developer. Mereka cenderung membeli tanah yang luas lalu membangun rumah sesuai kebutuhan dan keinginan sendiri," katanya.

Anton menjelaskan bahwa pembeli di segmen ultra premium umumnya mengutamakan privasi, eksklusivitas, keamanan, dan lingkungan yang terbatas. Karena itu, dia menilai proyek-proyek hunian ultra premium yang diluncurkan pengembang lebih banyak berfungsi sebagai produk pencitraan atau branding untuk memperkuat posisi sebuah kawasan sebagai kawasan elite.

"Ini salah satu strategi untuk meningkatkan image proyek. Bahwa di kawasan tersebut ada rumah dengan harga puluhan miliar rupiah sehingga semakin mengukuhkan dirinya sebagai perumahan elite," ujarnya berpendapat.

Meski demikian, dia mengakui pasar untuk produk seperti itu tetap ada. Menurutnya, kondisi ekonomi yang menekan kelas menengah tidak selalu berdampak pada kelompok masyarakat paling atas.

"Ekonomi Indonesia besar. Di tengah masyarakat yang mengalami tekanan ekonomi, selalu ada kelompok yang menikmati pertumbuhan ekonomi. Karena itu tidak mengherankan jika produk-produk properti mewah masih tetap berjalan," katanya.

Dia pun memastikan segmen hunian ultra premium tetap prospektif dalam tiga hingga lima tahun mendatang. Menurutnya, Indonesia memiliki basis kelompok masyarakat berpenghasilan tinggi yang cukup besar, bahkan menjadi salah satu yang dominan di kawasan Asia Tenggara.

"Kalau melihat kelompok masyarakat kelas atas di Indonesia, khususnya kalangan konglomerat, jumlahnya termasuk besar di ASEAN. Itu menunjukkan bahwa pasar untuk produk ultra premium akan selalu ada di Indonesia," ujarnya kepada Bisnis.

Anton menjelaskan, keberadaan kelompok Ultra High Net Worth Individual (UHNWI) tidak dapat dilepaskan dari ukuran ekonomi Indonesia yang tergolong besar. Dengan produk domestik bruto (PDB) yang terus bertumbuh, kelompok masyarakat dengan kekayaan sangat tinggi juga akan tetap muncul dan berkembang.

Kelompok ini pun memiliki kebutuhan dan pola pengelolaan aset yang berbeda dengan konsumen biasa. Mereka umumnya mengandalkan pengelolaan kekayaan secara profesional, termasuk melalui layanan private wealth management maupun family office.

Menurutnya, tren pengelolaan aset melalui family office yang belakangan mulai berkembang di Indonesia menunjukkan semakin matangnya ekosistem pengelolaan kekayaan bagi kelompok masyarakat ultra kaya.

"Kelompok ultra high net worth individual ini memiliki pasar yang sangat unik dan sangat privat. Urusan investasi maupun pengelolaan aset biasanya sudah ditangani secara profesional," terang Anton.

Dia menilai berkembangnya layanan family office di Indonesia juga menjadi indikasi bahwa jumlah individu dengan kekayaan sangat besar terus bertambah dan membutuhkan instrumen pengelolaan aset yang lebih kompleks.

Waspada Kesenjangan

Sementara itu, Ketua Umum The HUD Institute Zulfi Syarif Koto menilai pengembangan hunian premium tetap memberikan dampak ekonomi positif melalui penciptaan lapangan kerja, penerimaan pajak, hingga aktivitas pembiayaan perbankan.

"Proses pembangunan rumah-rumah premium membutuhkan tenaga kerja, menghasilkan pajak bagi pemerintah pusat maupun daerah, dan mendorong perputaran dana di sektor perbankan," sebutnya.

Namun demikian, Zulfi mengingatkan bahwa pertumbuhan segmen ultra premium perlu disikapi secara hati-hati karena berpotensi memperlihatkan kesenjangan ekonomi yang semakin lebar di tengah masih banyaknya masyarakat yang belum memiliki rumah layak.

"Semua pihak memang mendapatkan manfaat ekonomi. Tetapi pemerintah juga perlu memperhatikan agar kesenjangan sosial tidak semakin tajam ketika masih banyak masyarakat yang kesulitan memiliki rumah," katanya.

Bisnis.com, JAKARTA - Jumlah orang dengan kekayaan sangat tinggi di dunia terus bertambah, yang dipimpin oleh negara-negara seperti Amerika Serikat dan Timur Tengah.

Mengutip laporan Knight Frank pada 2024, peningkatan jumlah individu ultra kaya (Ultra-High Net Worth Individual/UHNWI) dengan kekayaan di atas US$30 juta terus bertumbuh. AS memimpin lantaran didorong oleh kinerja ekonomi AS yang kuat dan peningkatan tajam di pasar ekuitas yang membantu penciptaan kekayaan secara global.

Pada akhir tahun 2023, terdapat 4,2% lebih banyak individu ultra kaya dengan hampir 70 investor sangat kaya mencetak kekayaan setiap hari, sehingga total global menjadi lebih dari 626.600.

Pertumbuhan dipimpin oleh Amerika Utara (naik 7,2%) dan Timur Tengah (6,2%), dengan hanya Amerika Latin yang mengalami penurunan jumlah individu kaya.

Knight and Frank memperkirakan jumlah individu kaya secara global akan meningkat sebesar 28,1% hingga 2028. Meskipun positif, perkiraan tersebut menunjukkan tingkat ekspansi yang jauh lebih lambat daripada peningkatan 44% yang dialami dalam periode lima tahun hingga 2023.

Hal itu karena ekonomi global kemungkinan akan terdampak oleh inflasi yang lebih tinggi dalam jangka menengah, yang menyebabkan hasil pertumbuhan yang lebih rendah dibandingkan dengan tren historis hingga 2023.

Model Knight and Frank menunjukkan kinerja yang kuat dari Asia, dengan pertumbuhan tinggi di India (50%), China daratan (47%), Malaysia (35%) dan Indonesia (34%).

Meskipun tingkat pertumbuhan populasi individu ultra kaya yang diproyeksikan lebih lambat sampai dengan 2028 mendatang, ekspansinya masih jauh lebih cepat daripada pertumbuhan populasi yang mendasarinya, kemungkinan sekitar 5% selama periode yang sama.

Dalam laporan tersebut, Indonesia juga berada di urutan ke-24 dengan jumlah orang ultra kaya terbanyak di dunia dengan jumlah sebanyak 1.479 orang. Jumlah tersebut mengungguli negara tetangga, Thailand, Malaysia dan Vietnam.

Adapun, jumlah tersebut juga telah bertambah dari tahun sebelumnya, 1.420 individu pada 2022. Adapun, pada 2028 Knight and Frank memperkirakan jumlah individu dengan kekayaan dia atas Rp500 miliar di Indonesia juga akan bertumbuh hingga mencapai 1.984 orang.

Pada data sepanjang 2023, berikut ini adalah 30 negara yang memiliki individu ultra kaya dengan kekayaan di atas US$30 juta atau sekitar Rp500 miliar:

1. Amerika Serikat: 225.077

2. China: 98.551

3. Jerman: 29.021

4. Kanada: 27.928

5. Prancis: 24.941

6. Inggris: 23.072

7. Jepang: 21.710

8. Italia: 15.952

9. Australia: 15.347

10. Swiss: 14.734

11. India: 13.263

12. Spanyol: 10.149

13. Belanda: 8.390

14. Taiwan: 7.640

15. Korea Selatan: 7.310

16. Hong Kong: 5.957

17. Singapura: 4.783

18. Swedia: 4.125 19

19. Selandia Baru: 2.587

20. Norwegia: 2.276

21. Austria: 2.167

22. Turki: 1.932

23. Irlandia: 1.890

24. Indonesia: 1.479

25. Finlandia: 1.269

26. Thailand: 889

27. Afrika Selatan: 835

28. Portugal: 800

29. Malaysia: 754

30. Vietnam: 752