Bisnis.com, JAKARTA – Pemerintah tengah menggelar salah satu intervensi terbesar dalam sektor perumahan dalam satu dekade terakhir. Di bawah komando Presiden Prabowo Subianto, program bedah rumah melonjak drastis, sementara aset-aset negara mulai disisir untuk dijadikan fondasi pembangunan hunian vertikal di kawasan perkotaan.

Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mencatat, target renovasi rumah tidak layak huni (bedah rumah) pada 2026 mencapai 400.000 unit—melonjak hampir sembilan kali lipat dibandingkan realisasi 2025 yang hanya 45.000 unit. Lonjakan ini bukan sekadar angka, tetapi mencerminkan perubahan pendekatan: dari program terbatas menjadi gerakan nasional.

Menteri PKP Maruarar Sirait menyebut kebijakan ini sebagai langkah strategis untuk mempercepat penyediaan hunian sekaligus mendorong pemerataan pembangunan.

“Tahun lalu itu 45.000 rumah. Tahun ini 400.000 rumah… tahun ini semua kabupaten kota di seluruh Indonesia mendapatkan program bedah rumah dari Bapak Presiden Prabowo,” ujarnya kepada wartawan di kompleks Istana Kepresidenan, Senin (6/4/2026).

Namun di balik ambisi besar itu, muncul pertanyaan mendasar: sejauh mana kapasitas fiskal negara mampu menopang program masif ini? Dan apakah pendekatan berbasis aset negara serta relokasi vertikal benar-benar menjawab akar persoalan perumahan di Indonesia?

Lompatan Besar di Tengah Backlog

Indonesia menghadapi persoalan klasik di sektor perumahan: backlog yang terus membengkak. Data berbagai lembaga menunjukkan kebutuhan rumah pada 2025 telah menembus kisaran 15 juta unit. Angka ini menjadi alarm bahwa intervensi incremental tidak lagi cukup.

Program bedah rumah dipilih sebagai solusi cepat untuk meningkatkan kualitas hunian tanpa harus membangun dari nol. Dengan skema bantuan stimulan, pemerintah hanya menanggung sebagian biaya renovasi—sekitar Rp20–25 juta per unit—sementara sisanya diharapkan berasal dari swadaya masyarakat.

Kepala Pusat Makroekonomi dan Keuangan Indef, M Rizal Taufikurahman menilai pendekatan ini secara desain memang realistis dalam jangka pendek.

“Program ini secara desain bersifat stimulus-based, bukan pembiayaan penuh. Artinya, secara aritmetika APBN masih bisa menanggung,” ujarnya saat dihubungi Bisnis, Selasa (7/4/2026).

Namun, dia mengingatkan bahwa keberlanjutan program menjadi isu krusial.

“Risiko utamanya bukan pada pembiayaan tahun berjalan, melainkan pada konsistensi jangka menengah di mana jika program ini menjadi ekspektasi permanen, tekanan terhadap belanja wajib akan meningkat,” katanya.

Dengan defisit anggaran yang terus mendekati batas 3% PDB, ruang fiskal pemerintah semakin sempit. Ini berarti setiap ekspansi belanja harus diimbangi dengan prioritas yang ketat.

Untuk mengatasi keterbatasan APBN, pemerintah mengandalkan skema pembiayaan campuran: APBN, CSR, dan dana dari badan investasi seperti Danantara. Secara konsep, pendekatan ini menawarkan leverage—memperbesar kapasitas program tanpa sepenuhnya membebani negara.

Meskipun, Maruarar menegaskan pentingnya kolaborasi lintas sektor, tetapi menurut Rizal, skema ini memiliki batasan yang tidak bisa diabaikan.

“APBN tetap harus menjadi tulang punggung untuk kelompok miskin ekstrem. CSR hanya pelengkap yang sporadis, sementara Danantara relevan untuk proyek yang punya potensi return,” tuturnya.

Risiko terbesar muncul ketika batas antara fungsi sosial dan komersial menjadi kabur. Dalam situasi tersebut, proyek-proyek berpotensi kehilangan arah—antara melayani kebutuhan publik atau mengejar profitabilitas.

Tak hanya itu, selain aspek pembiayaan dan sosial, tantangan lain terletak pada akurasi data penerima manfaat. Rizal mengingatkan risiko exclusion error dan inclusion error dalam program berskala besar.

“Exclusion error muncul ketika kelompok miskin tidak bisa mengakses program… sebaliknya inclusion error terjadi akibat lemahnya verifikasi data,” tandasnya.

Ekonom dari Center of Economic and Law Studies, Bhima Yudhistira, melihat keterlibatan swasta justru sebagai kunci keberhasilan.

“Peran pemerintah adalah regulator dan fasilitator. Swasta yang berat bukan hanya bunga kredit konstruksi, tapi juga infrastruktur. Kalau pemerintah fokus di infrastruktur penunjang, cost swasta akan turun,” ucapnya saat dihubungi.

Dalam perspektif ini, negara tidak harus menjadi pemain utama, tetapi cukup memastikan ekosistem berjalan efisien dan adil.

Selain bedah rumah, strategi besar pemerintah terletak pada optimalisasi aset negara—khususnya lahan milik BUMN seperti PT Kereta Api Indonesia.

Di kota-kota besar, keterbatasan lahan menjadi hambatan utama pembangunan perumahan. Oleh karena itu, pemerintah mulai menyisir aset-aset yang selama ini tidak produktif atau bahkan dikuasai pihak lain.

Di Jakarta dan Bandung, sejumlah lokasi telah diidentifikasi, termasuk kawasan Tanah Abang dan lahan di sekitar jalur rel. Pemerintah berencana membangun hunian vertikal dengan skema campuran untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah.

Langkah ini mencerminkan perubahan paradigma: dari ekspansi horizontal ke densifikasi vertikal. Namun, optimalisasi aset negara bukan tanpa tantangan. Banyak lahan yang telah lama ditempati masyarakat secara informal, sehingga memerlukan pendekatan sosial yang hati-hati.

Relokasi dan Risiko Sosial Ekonomi

Rumah Susun Pasar Rumput di Jakarta./Bisnis-Arief Hermawan P

Salah satu proyek yang menjadi sorotan adalah relokasi warga bantaran rel di kawasan Senen, Jakarta. Tahap awal mencakup pembangunan 324 unit, dengan tambahan 500 unit dari KAI—total 824 unit hunian.

Namun, bagi pengamat tata kota dari Universitas Trisakti, Yayat Supriatna, relokasi bukan sekadar soal memindahkan orang dari satu tempat ke tempat lain.

“Relokasi paksa itu punya persoalan… bagaimana kemampuan mereka beradaptasi dengan rumah susun, bagaimana kemampuan mereka untuk membayar sewa,” ujarnya.

Dia menyoroti risiko gagal bayar yang sudah terjadi di Jakarta selama lebih dari satu dekade.

“Kasus di Jakarta saja sudah lebih dari Rp95 miliar penghuni rumah susun menunggak untuk membayar sewanya.”

Masalah ini mencerminkan kesenjangan antara desain kebijakan dan realitas sosial ekonomi masyarakat. Belum lagi, kelompok miskin ekstrem—yang berada di desil 1 hingga 3—sering kali tidak memiliki kemampuan finansial untuk membayar sewa, bahkan jika tarifnya disubsidi.

“Tanpa subsidi mereka tidak akan kuat,” tegas Yayat.

Lebih jauh, dia mengingatkan potensi dampak gentrifikasi—di mana biaya hidup meningkat setelah relokasi, sementara sumber penghasilan justru menurun.

“Kalau mereka kehilangan mata pencarian… bagaimana mereka membayar sewanya?”

Alhasil, kata Yayat, relokasi ke rumah susun sering kali dipandang sebagai solusi modern untuk kawasan kumuh. Namun dalam praktiknya, pendekatan ini dapat menciptakan masalah baru jika tidak disertai strategi ekonomi.

Di kawasan bantaran rel, banyak warga menggantungkan hidup pada sektor informal—berjualan, membuka jasa kecil, atau bekerja di sekitar lokasi.

Ketika dipindahkan ke hunian vertikal, ruang ekonomi ini sering hilang. Yayat menegaskan pentingnya pendekatan yang lebih komprehensif, sebab tanpa intervensi ekonomi, relokasi berisiko menciptakan “kemiskinan baru” di lingkungan yang secara fisik lebih baik, tetapi secara sosial lebih rentan.

“Pendekatannya itu menata kawasan kumuh, bukan sekadar memindahkan orangnya, tapi bagaimana menata ekonominya supaya mereka lebih mandiri,” ucapnya.

Kampus Turun Tangan: Dari Teori ke Praktik

Menariknya, pemerintah juga melibatkan perguruan tinggi dalam program ini. Mendiktisaintek Brian Yuliarto menyebut kampus akan menjadi mitra dalam perencanaan tata kota dan riset perumahan.

“Fakultas planologi, arsitek… membantu kepala daerah sehingga tata ruang menjadi tempat praktik mahasiswa,” ujarnya.

Pendekatan ini diharapkan menciptakan solusi berbasis data dan riset, sekaligus memperkuat konsep kampus berdampak. Selain itu, kampus juga akan melakukan kajian terhadap berbagai aspek, termasuk analisis dampak lingkungan (Amdal).

Keterlibatan akademisi menjadi penting untuk memastikan kebijakan tidak hanya cepat, tetapi juga tepat. Ambisi pemerintah untuk mempercepat perumahan rakyat pada 2026 menunjukkan komitmen kuat dalam mengatasi backlog yang telah lama menjadi masalah struktural.

Namun, kompleksitas tantangan—mulai dari keterbatasan fiskal, risiko sosial, hingga akurasi data—menuntut pendekatan yang lebih dari sekadar pembangunan fisik.

Program bedah rumah dan optimalisasi aset negara memang dapat menjadi akselerator. Tetapi keberhasilannya akan sangat ditentukan oleh kemampuan pemerintah menjaga keseimbangan antara kecepatan dan ketepatan.

Dalam konteks ini, perumahan bukan hanya soal membangun atap, tetapi membangun kehidupan. Jika tidak dikelola dengan hati-hati, program yang dimaksudkan untuk mengurangi kemiskinan justru berpotensi menciptakan kerentanan baru.

Sebaliknya, jika dijalankan dengan pendekatan holistik—menggabungkan intervensi fisik, ekonomi, dan sosial—maka 2026 bisa menjadi titik balik bagi sektor perumahan Indonesia. Dan pada akhirnya, pertanyaan yang harus dijawab bukan hanya berapa banyak rumah yang dibangun, tetapi berapa banyak kehidupan yang benar-benar diperbaiki.