REPUBLIKA.CO.ID, BANDUNG -- Keterbatasan lahan di kawasan perkotaan dinilai semakin mendesak kebutuhan pengembangan hunian vertikal. Bank Tabungan Negara (BTN) melihat pola pembangunan rumah tapak tidak lagi mampu mengejar pertumbuhan kebutuhan tempat tinggal masyarakat di kota besar. Direktur Utama BTN Nixon LP Napitupulu mengatakan tekanan urbanisasi dan mahalnya harga tanah membuat pembangunan perumahan harus bergeser ke arah vertikal.

“Perumahan di kota besar itu memang sudah harus ke arah vertical housing, tidak bisa lagi rumah tapak. Tanahnya sudah sangat terbatas,” ujar Nixon dalam media briefing di Bandung, Jawa Barat, Kamis (9/4/2026).

Menurut dia, jika pembangunan tetap dipaksakan secara horizontal, dampaknya tidak hanya pada keterbatasan hunian, tetapi juga berpotensi menggerus lahan produktif.

“Kalau semuanya dipaksakan rumah tapak, lahan produktif akan habis. Sementara kebutuhan terus bertambah, tanah tidak bertambah,” katanya.

BTN menilai hunian vertikal yang terintegrasi dengan transportasi publik menjadi solusi paling realistis. Proyek yang berada di sekitar simpul transportasi dinilai lebih diminati karena efisiensi biaya dan waktu.

“Yang tidak laku biasanya yang jauh dari transportasi. Tapi kalau dekat transportasi, masyarakat akan lebih tertarik karena lebih efisien,” ujar Nixon.

Selain lokasi, kualitas hunian juga menjadi perhatian. Ia menilai ukuran unit yang terlalu kecil selama ini menjadi salah satu hambatan penerimaan masyarakat terhadap hunian vertikal.

“Problemnya di Indonesia itu tipe studio terlalu kecil. Idealnya lebih besar supaya masyarakat merasa nyaman,” katanya.

Di tengah tantangan tersebut, BTN menegaskan perannya dalam pembiayaan perumahan nasional. Hingga April 2026, perseroan telah menyalurkan sekitar 6 juta unit Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sejak 1976 dengan nilai mencapai Rp 530 triliun.

Nixon menyebut capaian itu mencerminkan peran BTN dalam memperluas akses kepemilikan rumah sekaligus memperkuat ekosistem perumahan.

“Selama hampir lima dekade, BTN tidak hanya menyalurkan pembiayaan, tetapi membangun ekosistem perumahan yang berkelanjutan,” ujarnya.

Ia menambahkan, ke depan BTN tidak hanya fokus pada pembiayaan rumah, tetapi juga memperluas layanan ke kebutuhan finansial keluarga secara menyeluruh.

“Kami memperkuat transformasi menuju beyond mortgage, di mana BTN tidak hanya melayani pembiayaan rumah, tetapi juga kebutuhan keuangan keluarga secara menyeluruh,” katanya.

Langkah ini antara lain dilakukan melalui inovasi bundling pembiayaan, termasuk pembiayaan isi rumah dalam satu skema kredit.

“Kami menghadirkan inovasi pembiayaan melalui bundling KPR dengan kebutuhan isi rumah, sehingga nasabah mendapat solusi yang lebih terintegrasi,” ujar Nixon.

Direktur Consumer Banking BTN Hirwandi Gafar menambahkan tantangan sektor perumahan saat ini tidak hanya berasal dari sisi permintaan, tetapi juga dari sisi pasokan, terutama terkait ketersediaan lahan dan perizinan.

“Permintaan terhadap hunian layak terus meningkat, sementara tantangan saat ini lebih banyak dari sisi supply, seperti ketersediaan lahan dan perizinan,” kata Hirwandi.

Ia mengatakan BTN berupaya menjawab tantangan tersebut melalui pendekatan yang lebih terintegrasi, termasuk memperkuat pembiayaan bagi pengembang dan masyarakat.

Selain itu, profil debitur BTN menunjukkan mayoritas penerima KPR berasal dari masyarakat berpenghasilan rendah, dengan rata-rata penghasilan sekitar Rp 4,9 juta per bulan. Sebagian besar berasal dari sektor informal seperti pedagang kecil dan pekerja lepas.

Kondisi ini memperlihatkan kebutuhan rumah tetap tinggi, bahkan di tengah tekanan ekonomi. BTN menilai hunian merupakan kebutuhan dasar yang tidak mudah ditunda.

“Rumah itu kebutuhan dasar. Berbeda dengan pembelian investasi, orang tetap akan berusaha punya rumah,” ujar Nixon.

Dengan keterbatasan lahan yang semakin nyata, BTN menilai pengembangan hunian vertikal bukan lagi pilihan, melainkan kebutuhan.

“Kalau lahan makin terbatas, mau tidak mau kita harus ke atas. Itu realitas yang harus kita hadapi,” kata Nixon.

Bisnis.com, JAKARTA — Menteri Koordinator Bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan (IPK), Agus Harimurti Yudhoyono (AHY) mengungkap keterbatasan lahan menjadi kendala utama dalam proses realisasi program 3 juta rumah.

Pasalnya, AHY menyebut isu pertanahan memerlukan koordinasi yang luas dan panjang demi memastikan lahan yang akan digunakan tidak bersengketa dan berstatus cleand and clear. Di mana, Integrasi dilakukan bersama Kementerian ATR/BPN, Kementerian Perumahan, Kementerian PU, Kemenhub, hingga Kementrans.

"Yang menjadi permasalahan selalu masalah lahan. Dulu kami di ATR/BPN juga selalu memikirkan bagaimana menyiapkan lahan yang siap pakai, yang clean and clear," kata AHY dalam agenda Pencanangan Pembangunan Hunian dalam Rangka Mendukung Program 3 Juta Rumah di Jakarta, Senin (16/3/2026).

Menyiasati sempitnya lahan di wilayah perkotaan, pemerintah mendorong pengembangan hunian vertikal berbasis Transit Oriented Development (TOD). Konsep ini dinilai sebagai solusi paling rasional untuk mengikuti tren urbanisasi global yang terus meningkat.

Dalam laporannya, sebanyak 70% masyarakat dunia termasuk Indonesia ke depan akan secara lebih masuk beraktivitas di wilayah perkotaan. Oleh karena itu, tambah AHY, pendekatan vertical housing menjadi kewajiban di tengah keterbatasan areal yang melibatkan banyak kepentingan.

"Negara maju dan kota modern di dunia semua mengacu pada konsep TOD. Tantangan utama adalah arealnya sangat terbatas, untuk itu pendekatannya adalah vertical housing," tambahnya.

Secara khusus, AHY menyampaikan apresiasi pada PT Kereta Api Indonesia (Persero) yang menghendaki aset miliknya di lokasi strategis ikut dialokasikan untuk mendukung Program 3 Juta Rumah. Dia optimistis pemanfaatan aset BUMN transportasi ini menjadi kunci penyediaan hunian di tengah kota.

Adapun, salah satu proyek yang akan segera digarap berlokasi di Manggarai dengan luas lahan mencapai 2,2 hektare. Di lokasi tersebut, rencananya akan dibangun 8 tower hunian yang mampu menyuplai sekitar 2.200 unit hunian yang diperuntukkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

"Di Manggarai ini, berdiri nanti insya Allah sesuai dengan yang disampaikan oleh Pak Dirut KAI tadi, di atas lahan kurang lebih 2,2 hektare ada 2 blok G dan F. Mudah-mudahan bisa segera hadir. Jumlahnya 8 tower, kurang lebih 2.200 unit," pungkasnya.

Bisnis.com, JAKARTA — Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI) berharap adanya insentif dari pemerintah di tengah lemahnya penjualan hunian vertikal atau apartemen.

Sekjen DPP REI, Raymond Ardan Arfandy menjelaskan, untuk mendorong penjualan tersebut pemerintah perlu mengucurkan insentif khusus guna merangsang minat investasi masyarakat sekaligus meringankan tekanan likuiditas pengembang pada proyek apartemen.

Terkait khusus masalah rusun apartemen, dia mengatakan, memang demand rusun apartemen sudah sangat jauh dropnya.

Dari sisi supply sendiri, pelaku usaha yang biasa membangun rusun atau vertical housing itu mendapatkan kesulitan karena pembiayaan ataupun regulasi-regulasi yang mengatur tentang pembiayaan unit-unit yang berbentuk vertical housing.

“Bangunan itu harus, kondisinya sudah harus siap dipakai,” ujar Raymond kepada Bisnis, Senin (16/2/2026).

Raymond menjelaskan bahwa karakter pembangunan hunian vertikal sangat berbeda dengan rumah tapak (landed house).

Pada proyek rumah tapak, pengembang memiliki fleksibilitas untuk membangun unit secara bertahap sesuai dengan penjualan yang masuk, sehingga beban modal tidak terkumpul di awal secara masif.

Sebaliknya, pembangunan apartemen mengharuskan penyelesaian struktur bangunan secara menyeluruh, mulai dari pekerjaan fondasi hingga bagian atap (topping off). Kondisi ini menjadikan proyek hunian vertikal sebagai sektor padat modal dan memiliki risiko tinggi jika tidak dibarengi dengan penyerapan pasar yang cepat.

“Proyek hunian vertikal adalah proyek padat modal. Beda kalau rumah-rumah tapak kan kita bisa bikin 1, 2, 3 unit selesai jual, selesai jual,” lanjutnya.

Pada saat yang bersamaan kondisi ekonomi saat ini membuat konsumen tidak lagi memandang hunian vertikal sebagai instrumen investasi yang menjanjikan, yang pada akhirnya memicu ketidakseimbangan antara pasokan yang sedang dibangun dengan permintaan di pasar.

REI menilai situasi ini merupakan persoalan serius yang memerlukan intervensi kebijakan. Tanpa adanya dorongan khusus, pengembang dikhawatirkan akan semakin kesulitan menyelesaikan proyek-proyek yang sudah berjalan maupun merencanakan ekspansi baru di sektor hunian bertingkat.

“Jadi untuk itu memang khusus di pembangunan rusun dan vertical housing ini, dibutuhkan insentif-insentif khusus bagi masyarakat,” pungkas Raymond.

Sebelumnya, pasar kondominium atau apartemen di Jakarta masih melanjutkan tren pelemahan. Di mana, aktivitas transaksi juga tercatat mengalami penurunan di angka 56% dari total suplai yang ada di kisaran 30.000 unit.

Konsultan Properti Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia menjelaskan, kondisi pasar apartemen jakarta kian menantang usai absennya peluncuran proyek baru pada kuartal IV/2025. Di mana, pengembang cenderung menahan aktivitas ekspansi untuk menghabiskan stok unit yang ada.

Head of Research JLL Indonesia, James Taylor menjelaskan bahwa berdasarkan data historis 10 tahun terakhir sejak 2015, grafik peluncuran unit baru dan angka penjualan apartemen di Jakarta memang terus menunjukkan tren penurunan.

“Kuartal keempat setiap tahun memang biasanya merupakan periode yang menantang. Tahun ini pun tidak terkecuali. Kita tidak melihat adanya peluncuran unit baru, dan angka penjualan menurun dibanding tahun lalu. Jadi, bisa dibilang ini adalah pasar yang cukup menantang bagi kondominium,” ujar James dalam paparan risetnya.

Jakarta (ANTARA) - Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) terus mendorong pembangunan hunian vertikal sebagai solusi di wilayah perkotaan.

"Artinya, untuk tanah-tanah di perkotaan itu kita juga ingin fokus bagaimana juga untuk hunian vertikal atau vertical housing kita dorong. Maka, kita juga butuh ya informasi terkait dengan lahan-lahan yang bisa digunakan, walaupun misalnya dengan pemerintah atau swasta dan lain-lain dengan beberapa mekanisme. Jadi, itu juga menjadi concern," kata Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP Sri Haryati dalam keterangannya di Jakarta, Kamis.

Sri mengatakan Kementerian PKP sedang melakukan pemetaan (mapping) terkait kebutuhan lahan untuk hunian vertikal di perkotaan.

"Itu tadi kita juga diskusikan. Pokoknya untuk selanjutnya tim teknis nanti yang akan membahas secara detail terkait angka-angka," katanya.

Sebelumnya, Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Fahri Hamzah mengungkapkan hunian vertikal atau vertical housing menjadi inti dari perumahan di wilayah urban.

Hunian vertikal di wilayah urban harus digencarkan karena keterbatasan tanah untuk pembangunan perumahan di kota-kota Indonesia.

Fahri mengungkapkan perumahan sosial atau social housing dalam bentuk hunian vertikal menjadi solusi untuk penyediaan hunian di wilayah perkotaan.

Tanah-tanah yang segera bisa diakses itu termasuk di dalamnya tanah milik negara, tanah milik BUMN, tanah milik pemerintah daerah, tanah-tanah yang perlu dikonsolidasi, kawasan kumuh, pinggir sungai, pinggir pantai, dan sebagainya.

Tanah-tanah yang ada di tengah-tengah kota itu harus dikonsolidasikan untuk menjadi hunian vertikal.

Pewarta: Aji Cakti
Editor: Kelik Dewanto
Copyright © ANTARA 2025